Door ‘schokkende’ mislukkingen leefden moeder en drie kinderen in een ‘onbewoonbaar huis’ vol vocht

• Mika Slim
• Sep 08, 2024

Een gezin werd gehuisvest in een 'onbewoonbaar huis' in Manchester, oordeelde de ombudsman en beval de raad om hen een schadevergoeding van meer dan £ 5.000 te betalen

Een moeder en haar drie jonge kinderen werden achtergelaten in een "onbewoonbaar huis" vol vocht en verrotting als gevolg van "schokkende" mislukkingen van de gemeente.

De Ombudsman voor Huisvesting heeft de gemeenteraad van Manchester opgedragen de familie meer dan £ 5.000 te betalen voor de huisvesting in zulke slechte omstandigheden. Ondanks kennis van een rotte keukenvloer en vocht in vier kamers, werd het pand in Wythenshawe volgens de ombudsman toch verhuurd.

Nadat ze er waren ingetrokken, klaagde het gezin over schimmel op de muren en het loslaten van pleisterwerk toen ze probeerden te decoreren. Eén van de kinderen struikelde zelfs over een onveilig tuinpad en sneed daarbij zijn lip af, aldus de ombudsman. Vroeger werd het pand beheerd door Northwards, maar nu beheert de gemeente de huisvestingsmaatschappij rechtstreeks.

De ombudsman zei dat de huisvestingsmaatschappij niet heeft gekeken naar de oorzaak van het vocht en de schimmel, wat wijst op een gebrek aan zorg voor de woning. welzijn en veiligheid van het gezin. In een rapport stelt de instantie ook dat de verhuurder niet goed heeft overwogen of de woning wel bewoonbaar was en deze zaken enkele maanden niet heeft onderzocht.

De bewoner werd gedwongen de sleutels van haar woning terug te geven en trekken bij familieleden in vanwege onopgeloste problemen, waaronder een daklek dat meer dan een jaar duurde om te repareren. De verhuurder bood volgens de ombudsman geen alternatief onderkomen aan.

Ondanks de inspanningen van de bewoner om reparaties uit te voeren, bleven de problemen bestaan, zoals water dat door de keukenvloer sijpelde, vocht, schimmel en lekkages in het dak. Een paar maanden later verhuisde ze haar kinderen naar het huis om ze voor te bereiden op school.

Uit een rapport van een landmeter bleek echter dat er nog veel reparaties moesten worden uitgevoerd, waaronder het repareren van de keuken- en badkamervloeren - een grote zorg omdat de De bewoner had een kruipende baby. Het kostte de huisbaas tien maanden om toe te geven dat het huis niet aan de eisen voldeed en dat er sprake was van slechte communicatie, aldus de ombudsman.

De bewoner, gefrustreerd door het uitblijven van actie, schakelde een advocaat in. In plaats van de problemen op te lossen, gebruikte de huisvestingsmaatschappij echter “gerechtelijke procedures” als excuus om reparaties uit te stellen, aldus het rapport. De huisbaas deed er vanwege deze problemen ook te lang over om de huur aan te passen en stuurde de bewoner zelfs een flinke aanmaning van £ 1.000.

Ondanks negen pogingen om de ernst van de situatie duidelijk te maken, werden de zorgen van de bewoner grotendeels genegeerd . Uiteindelijk heeft ze een groot deel van de reparatiewerkzaamheden zelf uitgevoerd, wat haar duizenden euro's heeft gekost. Ondanks dat de huisbaas hiervan op de hoogte was, bood de huisbaas niet aan haar terug te betalen.

De directeur van de gemeenteraad van Manchester kreeg de opdracht om zich persoonlijk te verontschuldigen bij de bewoner, die £ 5.000 ontving voor het veroorzaakte leed en ongemak. De gemeente kreeg ook de opdracht om de kosten van de werkzaamheden die de bewoner zelf moest uitvoeren, te berekenen en te vergoeden.

De ombudsman riep op tot een gedetailleerd onderzoek om dergelijke mislukkingen in de toekomst te voorkomen, inclusief de manier waarop zaken waarbij advocaten betrokken zijn, worden afgehandeld. procedures voor de verhuur van leegstaande panden en toezicht op aannemers. De gemeente heeft inmiddels alle reparaties aan de woning afgerond en op verzoek van de bewoner extra isolatie aangebracht. De gemeenteraad van Manchester heeft Northwards nu intern ingeschakeld in een poging om verdere verbeteringen te bewerkstelligen.

Ombudsman voor huisvesting Richard Blakewa zei: "Er waren wijdverbreide, meervoudige en ernstige tekortkomingen in deze zaak en de verhuurder moet veel leren om soortgelijke toekomstige mislukkingen te voorkomen. De gecombineerde mislukkingen leidden ertoe dat een jong gezin feitelijk dakloos werd vanwege een bewoonbaar huis. Het feit dat het huis ongeschikt was om in te wonen voordat het gezin zelfs maar verhuisde, is schokkend, maar de huisbaas slaagde er vervolgens niet in om de zaken recht te zetten de bewoners met de daaropvolgende reparaties die nodig zijn."

Hij voegde eraan toe: "Er waren wijdverbreide, meervoudige en ernstige tekortkomingen in deze zaak en de huisbaas moet aanzienlijke leeractiviteiten ondernemen om soortgelijke toekomstige mislukkingen te voorkomen. De gecombineerde tekortkomingen leidden ertoe dat een jong gezin in wezen dakloos werd vanwege een bewoonbaar huis. Het feit dat het huis ongeschikt was om in te wonen voordat het gezin zelfs maar verhuisde, is schokkend, maar de huisbaas slaagde er vervolgens niet in om de zaken recht te zetten voor de bewoners met de daaropvolgende noodzakelijke reparaties.

"Deze tekortkomingen omvatten uitgebreide vertragingen , gebrek aan bekwaamheid op het gebied van inspecties, werken van slechte kwaliteit en ontoereikende coördinatie en toezicht. Dit veroorzaakte ernstige negatieve gevolgen voor het huishouden. De reactie van de verhuurder werd gehinderd door de behandeling van de pre-actiebrief van de bewoner, waarbij hij in plaats van de klacht op te lossen de reparaties opschortte. In onze richtlijnen over het Pre-Action Protocol voor claims over de huisvestingscondities en serviceklachten zijn we duidelijk geweest dat dit niet het geval zou moeten zijn.

"Deze tekortkomingen omvatten uitgebreide vertragingen, een gebrek aan competentie bij inspecties, werken van slechte kwaliteit en Onvoldoende coördinatie en toezicht. Dit had ernstige nadelige gevolgen voor het huishouden. De reactie van de verhuurder werd gehinderd door de behandeling van de pre-actiebrief van de bewoner. In plaats van de klacht op te lossen, heeft hij de reparaties opgeschort. We zijn duidelijk geweest in onze richtlijnen over pre-actie Protocol voor Woningschadeclaims en serviceklachten dat dit niet het geval mag zijn.

"Bovenop deze tekortkomingen liet de klachtenafhandeling de verhuurder ook in de steek. Het kostte zes maanden om een ​​klachtreactie te geven, waardoor de bewoner het recht werd ontzegd om haar zorgen te laten horen en er niet in slaagde binnen de in de klachtenprocedure gestelde termijn een reactie te geven. Er was ook weinig bewijs dat aantoonde dat de huisbaas geleerd had van de uitkomsten van de zaak."

De Ombudsman stelde ook vast dat er sprake was van wanbeheer bij het bijhouden van de administratie door de verhuurder, waarbij tekortkomingen op dit gebied een cumulatieve impact hadden op de bewoners die eronder leden. extra tijd, vertraging, ongemak en ongemak als gevolg. In alle gevallen van ernstig wanbeheer nodigt de Ombudsman de verhuurder uit om een ​​leerverklaring af te leggen.

De gemeenteraad van Manchester zei: "Onze focus ligt op het leveren van de best mogelijke service voor onze inwoners en wij moeten de bevindingen van de Ombudsman in deze zaak volledig aanvaarden. Onze acties bij het beheer van dit huis namens onze huurder kwamen niet overeen met de hoge normen die we van onze huisvestingsservice verwachten.

"Onze huurders mogen nooit het gevoel hebben dat ze geen andere keus hebben dan reparatieproblemen te escaleren naar de De Ombudsman en we hebben sindsdien een aantal keren de bewoner bezocht om ons persoonlijk te verontschuldigen voor het leed dat ze heeft ervaren, en we hebben onmiddellijk een erkende landmeter ingeschakeld om een ​​uitgebreide beoordeling uit te voeren van eventuele openstaande problemen in het huis.

“We kunnen bevestigen dat na de ontwikkeling van een projectplan in samenwerking met de bewoners, nu alle reparaties aan het pand zijn voltooid, samen met verdere isolatiewerkzaamheden gevraagd door de huurder. We hebben de bewoner ook vergoed voor de kosten die zijn gemaakt bij het aanpakken van een aantal problemen bij hen thuis.

"In 2021 keurde de Raad het besluit goed om Northwards Housing weer in huis te halen, wat grotendeels bedoeld was om de normen en beheer van sociale huisvesting die eigendom is van de gemeente. We zien al tastbare verbeteringen onder leiding van een nieuw leiderschapsteam, en we streven ernaar toekomstige tekortkomingen te voorkomen van het soort dat de bewoner heeft ervaren. We willen graag van deze gelegenheid gebruik maken om ons nogmaals te verontschuldigen voor hen en hun familie."

* Er werd een AI-tool gebruikt om een ​​extra laag toe te voegen aan het bewerkingsproces voor dit verhaal. U kunt eventuele fouten melden aan [email protected]

Bron